Минюст разъяснил альтернативные механизмы государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, построенного до 05.08.1992 года

Опубликовано Март 15, 2016 в Публикации, Строительство и право собственности

Минюст разъяснил альтернативные механизмы государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, построенного до 05.08.1992 года

«Міністерство юстиції України з метою напрацювання єдиної практики застосування законодавства у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень в частині державної реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, збудовані до 5 серпня 1992 року, просить довести до відома органів державної реєстрації, утворених Міністерством юстиції України, та суб’єктів державної реєстрації, визначених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі — Закон), наступну інформацію.
Відносини, пов’язані з державною реєстрацією права власності на збудовані об’єкти нерухомого майна, нерозривно пов’язані з законодавством у сфері містобудування, а саме із Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Так, відповідно до норм вказаного Закону, обов’язковою умовою створення об’єкта містобудування як об’єкта цивільно-правових відносин, щодо якого можуть виникати речові права, є прийняття такого об’єкта в експлуатацію. Вказане безумовно направлено на реалізацію положень статті 331 Цивільного кодексу України.
Оскільки Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» набрав чинності з 12 березня 2011, пунктом 9 Розділу V «Прикінцеві положення» передбачається певний строк для проходження процедури прийняття в експлуатацію об’єктів будівництва, збудованих без дозволу на виконання будівельних робіт, за результатами їх технічного обстеження.
Зокрема, до таких об’єктів було віднесено індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, збудовані у період з 5 серпня 1992 року до 12 березня 2011 року.
Враховуючи наведене, індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, збудовані у період до 5 серпня 1992 року не підлягають проходженню процедури прийняття в експлуатацію, у тому числі по окремо визначеній «спрощеній» процедурі.
Фактично єдиним документом, що засвідчує факт існування об’єкта нерухомого майна й містить його технічні характеристики, є технічний паспорт на такий об’єкт, виготовлений за результатом його технічної інвентаризації.
В той же час, з метою спрощення процедури державної реєстрації прав власності на об’єкти (індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них), що розташовані на територіях сільських рад та які закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року без обов’язкового проведення технічної інвентаризації таких об’єктів, з 09 травня 2014 року набрали чинності зміни до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», внесені Законом України від 15 квітня 2014 року «Про внесення змін до статті 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» щодо особливостей державної реєстрації прав власності на об’єкти нерухомого майна, закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року».
Аналогічні норми знайшли своє відображення у новій редакції Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», що діє з 01 січня 2016 року.
Враховуючи наведене, вищезазначені закони передбачають декілька альтернативних механізмів набуття права власності за спрощеною процедурою державної реєстрації таких прав на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, збудовані у період до 5 серпня 1992 року, що і знайшло своє відображення в Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі — Порядок).
Так, відповідно до положень пункту 41 Порядку для державної реєстрації права власності на новозбудований об’єкт нерухомого майна подаються, зокрема: 1) технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна; 2) документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси (крім випадків надання відомостей про кадастровий номер земельної ділянки, на якій розташований індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинки).
При цьому документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта (індивідуальні (садибні ї житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі та споруди , прибудови до них, побудовані до 5 серпня 1992 року) не подається виходячи з положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
У свою чергу, з урахуванням іншого, «альтернативного» механізму державної реєстрації, пунктом 42 Порядку передбачено, що для державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що розташовані на території сільських, селищних, міських рад та які закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року, подаються: 1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку, на якій розташований об’єкт нерухомого з майна, у тому числі рішення відповідної ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність чи відомості про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність з погосподарської книги; 2) виписка з погосподарської книги, надана виконавчим органом сільської ради (якщо такий орган не створений, — сільським головою), селищної, міської ради або відповідною архівною установою.
Враховуючи вищенаведене, при проведенні державної реєстрації на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що розташовані на території сільських, селищних, міських рад та які закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року, державний реєстратор залежно від того, чи велись на території певної адміністративно-територіальної одиниці погосподарські книги на такі об’єкти нерухомого майна, має керуватися відповідним вищезазначеним законодавством та керуватися пунктом 41 або пунктом 42 Порядку.»

Письмо Минюста от 23.02.2016г.
__________________________________________________
Подытоживая вышеизложенное разъяснение Минюста, в первую очередь следует разделить объекты недвижимого имущества, которые были построены до 05.08.1992 года и объекты недвижимого имущества, построенные с 05.08.1992 года по 12.03.2011 года.

Таким образом, есть два альтернативные варианта регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества (индивидуальные (усадебные) жилые дома, садовые, дачные дома, хозяйственные (приусадебные) дома и сооружения, пристройки к ним, которые размещены на территории сельских, поселковых, местных советов), построенные до 05.08.1992 года.

Первый вариант предусматривает подачу государственному регистратору следующего пакета документов:

— документ, который удостоверяет вещное право на земельный участок, на котором размещен объект недвижимого имущества, в том числе решение соответствующего совета о передаче (предоставлении) земельного участка в пользование или собственность либо ведомости о передаче (предоставлении) земельного участка в пользование или собственность из похозяйственной книги;
— выписка из похозяйственной книги, предоставленная исполнительным органом сельского совета (если такой орган не создан, — председателем села), поселкового, местного совета или соответствующим архивным учреждением (в зависимости от того, велись ли на территории соответствующей административно-территориальной единицы похозяйственные книги на такие объекты недвижимого имущества).

(п. 42 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127; ст. 31 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Второй вариант предусматривает подачу государственному регистратору такого перечня документов:

— техничный паспорт на объект недвижимого имущества;
— документ, который подтверждает присвоение объекту недвижимого имущества адреса (кроме случаев предоставление ведомостей о кадастровом номере земельного участка, на котором размещен индивидуальный (усадебный) жилой дом, садовый, дачный дом).

(п. 41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127).

Вместе с этим, объекты недвижимого имущества, которые были построены с 05.08.1992 года по 12.03.2011 года для регистрации права собственности требуют дополнительно принятия в эксплуатацию.

Пунктом 9 Раздела V «Заключительных положений» Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» предусматривалась так называемая «строительная амнистия» с термином действия до 31.12.2015 года, согласно которой собственники (пользователи) земельных участков, на которых размещены объекты строительства, построенные без разрешения на выполнение строительных работ, по результатам технической инвентаризации имели возможность ввести такие объекты в эксплуатацию по упрощённой процедуре (предусмотренной Порядком, утвержденным приказом Минрегиона №79 от 24.04.2015г.) и без применения штрафных санкций.

На данный момент термин действия «строительной амнистии» не продлен, хотя такой вопрос рассматривался Государственной архитектурно-строительной инспекцией Украины еще в декабре 2015 года.

То есть, принятие в эксплуатацию объектов недвижимого имущества, в том числе построенного начиная с 05.08.1992 года, проводится в общем порядке.

Автор комментария: адвокат Елена Мрачковская.